一、项目名称：

九峰山田园综合体乡村旅游区项目市场可行性研究

二、项目委托方：

南京市浦口区星甸街道

三、项目时间：

2018年12月—2019年12月

四、项目简介：

随着乡村旅游的日益兴起，发展乡村旅游已成为乡村产业振兴重要举措。九峰山田园综合体拥有老山余脉九峰山、滁河等自然资源，拥有“�”居住文化、老街民俗文化、九峰寺宗教文化等为人文资源，拥有水产养殖、果蔬种植农、果林种植等产业资源，为田园综合体发展奠定基础。目前，九峰山田园综合体以“�”文化为核心，打造了文化体验、田园观光、休闲度假、亲子科教等一系列旅游产品，开展农事体验、民俗文化活动、渔业水产文化体验、节庆赛事等旅游活动，独具魅力，具有较强的市场吸引力。本项目从旅游产品、旅游市场、预期投资、预期收益、综合效益等方面对九峰山田园综合体进行可行性分析，为九峰山田园综合体项目决策提供依据。

五、具体内容：

1、潜在客源市场

运用修正的引力模型预测乡村旅游区游客量，并进行趋势外推分析，结果显示2018年九峰山田园综合体游客量为15.8万人次，但当2019年田园综合体内所有旅游项目全部落地后，旅游总人数为27.9万人次。2020年旅游总人数达32.8万人次，2025年达到85.2万人次。

九峰山田园综合体的主要客源市场为江苏省和安徽省，其中江苏省所占的市场份额达83.10%；安徽省所占的市场份额达16.90%。浦口区的乡村旅游游客大多采用自驾车出游、家庭出游的方式，以欣赏田园风光、缓解生活压力、休闲度假为主要目的。九峰山田园综合体市场优势明显，环境优势优越，具有较高的市场竞争力。

2.规划产品方案

九峰山田园综合体以产业为标杆，着重打造现代农业、文旅休闲、田园社区三大业态，主要项目可分为滁河湿地、田园水产、成长营地、山贡里人家、山贡式民宿五大模块。

滁河湿地占地400亩，打造以滁河观光、湿地体验为主的休闲观光带，重点打造湿地乐园、旱雪场、亲水乐园、共享果园。

四季湿地乐园预期规划泛舟骑行、湿地科普、栈道花海、芦花摇曳、远观白鹭、菱角采摘、锦鲤许愿、亲水乐园等项目。

田园水产以万亩蟹塘是核心产业，将农业与文旅结合，打造水产体验旅游产品。重点打造研发渔场、物联网基地、创客交流中心、共享办公区、创客公寓、共享渔场、体验渔场、家庭农场、低空热气球、飞行咖啡厅、户外图书馆等项目。

成长营地主打周末亲子产品、游学产品，和片区夜游体验区。重点打造萌宠乐园、拓展园地、野外探险、四季花海、夜间电影、魔幻森林、露营基地等项目

山贡里人家，利用现有老街，引入文创、工匠资源，发展成为商业集中区，主要项目有文创一条街、美食体验街、工匠艺术街、浦口书画院、虾蟹博物馆、农展馆、游客服务中心。

山贡式民宿占地120亩，打造为具有山贡里人家风格的主题民宿群，重点打造七十二山贡民宿群，在保证整体村庄原貌的基础上打造不同主题民宿作为营地特色。

3.项目投资估算

结合本项目工程的实际情况和工程建设管理部门相关规定，确定本项目工程投资估算内容主要包括三大内容：工程建设费用、工程建设其他费用、基本预备费和建设期利息。项目总投资96603.2万元，其中工程费用72650万元，工程建设其他费用9820万元，回购及征地拆迁费用5235.5万元，预备费4385.3万元，建设期利息4512.4万元。

本项目资本金税前内部收益率为 4.87%，税后内部收益率为 2.99%，低于基准收益率(4.9%)；税前投资回收期为 15.89年，税后投资回收期为 17.24 年，短于测算期(20 年)，净现值为 5786万元(折现率ic取值4.90%)，大于 0，项目在财务上基本可行。

4.综合影响评估

经济效益方面，将优化和整合九峰山田园综合体土地资源，提升星甸街道的土地价值，充分拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，优化星甸街道的产业结构，加快星甸区域经济发展进程，提高当地居民的收入水平。

社会效益方面，将加快推动星甸街道的新型城镇化建设进程，进一步完善当地基础设施建设，为乡村文化提供良好的传承平台，通过集聚九峰山田园综合体的产业和居住功能，让农民充分参与和受益，这也是培育新型职业农民的新路径。

环境效益方面，根据《江苏省生态红线区域保护规划》（苏政发[2018]74号），九峰山田园综合体不在南京市浦口重要生态功能保护区内，综合体区内开发建设不会导致评价范围内重要生态功能保护区生态服务服务功能下降。